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2018-10-23 00:30 来源:中国广播网

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杨伟认为,既然有了最强的装备,就要把这个装备在实战过程中用到最关键的地方,发挥举足轻重的作用。原因:国家有标准但缺乏监管据了解,为限制玻璃幕墙有害光反射的影响,国家制订了《玻璃幕墙光学性能》(GB/T18091-2000)推荐性标准。

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  原因:国家有标准但缺乏监管据了解,为限制玻璃幕墙有害光反射的影响,国家制订了《玻璃幕墙光学性能》(GB/T18091-2000)推荐性标准。近日,中国科学院院士、航空工业科技委副主任、歼-20战斗机总设计师杨伟接受了记者的独家专访。

  这次是我第四次观看该作品,依旧觉得它如此清新、如此接地气。

  近年来,玻璃幕墙被广泛应用,由于使用不规范,导致出现一些危及市民生命财产安全以及对环境造成污染的现象。不但培养了本土的优秀人才,也充分表达了海南文艺工作者们的文化自信。

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长租行业遇瓶颈 “房租不炒”路在何方

2018-10-23 07:12    来源: 中国证券报    
关于浙江汽车租赁公司与金溪抵押车使用人发生打架纠纷的情况通报近年来,金溪县居民蔡某、徐某通过运作,从浙江的一些汽车租赁公司租赁了大量的车辆。

  “谁也没想到,长租行业会以这种形式火爆起来。”谈起近日长租行业的风波,某房企高管李明(化名)20日对中国证券报记者表示。随着一线城市房租价格短期过快上涨等因素影响,长租行业再一次被推上舆论风口,也引来监管部门对于长租行业的首次约谈。8月17日,北京市住建委联合北京市级多部门集中约谈自如、相寓、蛋壳公寓等主要住房租赁企业负责人,对抢占房源、哄抬租金,以及扰乱市场等提出明确要求。

  业内人士在接受中国证券报记者采访时表示,长租行业作为房地产行业适应新形势发展的必然方向,近年来备受资本青睐,一些房地产相关企业也将此作为转型的重要支点。但监管力度不足、行业自律缺位,以及缺乏稳定的盈利模式,是长租行业发展到现阶段的瓶颈所在。“房租价格不断推高是事实,但行业站上舆论风口也未必是坏事,可以让大家都来思考行业的发展方向。”李明表示,长租行业未来怎样做到“房租不炒”、“租有所居”,还需要各方共同出招。 

  亢进:资本助推之下

  “细数一下,这两年进来的资金,来路相当丰富。”从事类REITs(房地产信托投资基金)发行业务的券商人士明涛(化名)对中国证券报记者表示。

  2017年至今,明涛操刀多宗类REITs发行业务。“去年(2017年)主动来找我们咨询的企业就比较多。去年之前,基本上都是我们去主动宣介。”明涛说。

  据中国证券报记者不完全统计,2017年10月首单长租类REITs产品发行以来,截至6月底,国内市场长租类REITs产品发行规模超过200亿元。

  不仅是类REITs业务风生水起,银行贷款、创投资金也不吝额度投入这个行业。“去年年底,我们长租公寓项目谈了两家大型国有银行,都表示很支持,授信额度在几十个亿左右。”在谈到银行支持长租公寓项目的授信力度时,北京某房企人士表示。

  近日,由中再资本与相关企业打造的,拟通过保险私募基金投资的长租住房项目,总投资额约80亿元,项目建成后可为南京提供超过4000余套租赁房源。

  易居中国研究院研究总监严跃进表示,对于当前长租公寓项目来说,金融方面的支持力度明显加大,会引导一部分人积极进入。此次被约谈的蛋壳、自如、相寓等规模较大的分散式长租公寓品牌,无一不是资本催生的产物。

  以蛋壳公寓为例,2017年6月,完成超亿元人民币的A+轮融资。今年2月,蛋壳宣布获得1亿美元B轮融资,高榕资本、华人文化产业基金等知名基金联合领投。今年6月,蛋壳已完成7000万美元B+轮融资。近日,蛋壳公寓发行分散式长租公寓租金收益权公募ABS在上交所挂牌,发行规模为2.035亿元,产品期限为3年。

  资本堆叠之下,势必造成行业竞争标的价格水涨船高。李明表示,相比于通过自建公寓、整体租赁筹集房源的集中式长租公寓,分散式长租公寓要面对众多的持有人,议价的市场化程度更高。“像自如这样的长租品牌,每一套房子都有不同的房东,房东可以选择租给任意一家长租品牌。而为了房源数量迅速扩大,扩张品牌影响力,在资本弹药充足的情况下,价格战自然不可避免。”李明分析。

  显而易见的是,各家长租品牌都把持有的房源数量作为行业龙头的重要标尺。自如相关数据显示,2018年上半年,其管理的公寓已超过70万间。今年2月,蛋壳在北京、深圳、上海、杭州、天津、武汉、南京及广州等8个城市,管理房间规模近8万间。

  8月19日,上述被北京市住建委约谈的长租品牌,亮出了存量房源储备。在北京市房地产中介协会的相关座谈会上,参会企业明确承诺,不涨租金且拿出手中全部存量房源投向市场,总计约12.57万套(间)。

  钱景:盈利模式难寻

  即便拥有数万甚至数十万房源储备,但当前长租品牌仍难言盈利。达人嘉公寓创始人徐诗亮接受中国证券报记者采访时表示。“长租公寓盈利难的主要原因是成本太高,从占租金收入的比重来看,拿房成本是大头,一般占到55%-65%;装修是一次性投入,按照5年进行摊销,占12%-15%;运营成本占比在20%-25%。此外,还有税费、折旧等成本,如果成本稍微控制不好就几乎不赚钱甚至亏损。”

  Soho创始人潘石屹表示,长租公寓项目一定会有银行贷款,如果用银行贷款建成公寓租出去,回报率最高超不过1%。“相对于不断上涨的成本,长租公寓的租金收入实际偏低,但对于租户而言,这样的租金又偏高。租金高低与居民收入水平息息相关,所以很难在短时间内通过提高租金来提升盈利水平。”伟业我爱我家高级研究员孔丹表示。

  在明涛看来,价格的感受来自于消费观念的分歧及价格差异化不明显。“对于上班族而言,房租支出占到可比收入一定比例时,有相当部分比例的消费者会牺牲一定的居住舒适度,而转向更为便宜的房源。”明涛指出,如果存量房源不足以提供价格差异化充足的房源,消费者体验自然是市场价格普涨。

  “不管是分散式还是集中式,管家服务、拎包入住、设施齐全、交通接驳成了行业标配,而这些都需要大量的成本。如果要提高资金回报率,只能拉抬租金价格。”李明表示。

  当市场解决不了价格差异化时,规模发展似乎成了行业前进的必由之路。旭辉集团CEO林峰表示,长租公寓虽然毛利率不高,但当规模做得足够大时,利润是可观的。同时,如果采用重资产模式,可能还有一块来自物业增值的利润。

  万科A董事局主席郁亮表示,泊寓能够达到1%-2%的回报率就已经很满意了。龙湖集团旗下的长租公寓品牌冠寓CEO韩石今年也称,龙湖集团更关注的是把产品做好,三年内不考虑盈利问题。

  发展:运营方式待创新

  目前行业面临着一个新的课题:如何面对监管。“这是每一个新业态都会面临的。第三方支付、共享单车等发展到一定阶段,都在谈监管。”明涛表示。

  梳理去年以来的政策面,更多的是在鼓励长租行业的发展。2017年,住建部等九部委发布《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》表示,要多渠道增加新建租赁住房供应,要培育机构化、规模化住房租赁企业。

  有资深地产分析人士告诉中国证券报记者,此次约谈后,今后长租行业的政策环境或许将向有效监管倾斜,也不排除相关监管行为被纳入目前整体的房地产行业调控机制中。

  但就监管而言,约谈也是构建长租行业监管的第一步。上述分析人士表示,存量租赁房源管理、租赁房源备案、价格调控等,都需要庞大的数据梳理,“完善的监管需要较长的周期。”

  但在一部分房地产人士看来,监管仅是行业发展的一个环节。更重要的是,行业内部的发展必须找到一条可行的盈利之路。

  中原地产首席分析师张大伟认为,租赁市场最大的问题依然是租售比悬殊,目前依然没有一家企业能摸索出租赁直接盈利的模式。全国大部分城市租售比水平还比较高。这种情况下,住房租赁处于全行业亏损状态。

  严跃进表示,长租公寓机构运营需要有各类创新,这很关键。甚至需要积极去和一些外部经营机构合作,比如积极把房源挂靠在政府租赁监管和运营平台上等方式。

 

(责任编辑:关婧)


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